Как построить многомиллионный бизнес в сфере жкх и не нажить врагов. Идея бизнеса – частная управляющая компания

Бизнес в сфере жилищно-коммунального хозяйства никогда не считался простой стезей. Это молодое направление, которое только осваивается российскими предпринимателями. Как все новое и незнакомое, коммерческая деятельность по обслуживанию жилых домов может быть связана с самыми разнообразными трудностями и, тем не менее, она является интересной и прибыльной. Чтобы начать бизнес в сфере ЖКХ, предпринимателю необходима команда единомышленников, терпение и желание оказывать людям качественные услуги.

Процедура создания управляющей организации в сфере ЖКХ

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ определяется ст. 192 Жилищного кодекса РФ, в которой сказано, что это организация, предоставляющая услуги по обслуживанию многоквартирного дома на основании договора управления этим объектом.

Управляющая организация ЖКХ - обычное юридическое лицо, созданное по правилам, предусмотренным для той организационно-правовой формы, которую избрали учредители. Чаще всего это либо ООО, либо АО. Узнайте о том, какие особенности имеют те или иные .

Команда сайта Мир Бизнеса рекомендует всем читателям пройти Курс Ленивого Инвестора, на котором вы узнаете как навести порядок в личных финансах и научиться получать пассивный доход. Никаких заманух, только качественная информация от практикующего инвестора (от недвижимости до криптовалюты). Первая неделя обучения бесплатная! Регистрация на бесплатную неделю обучения

Регистрация бизнеса

Пошаговая процедура создания управляющей компании в сфере ЖКХ на первом этапе полностью соответствует порядку регистрации юридического лица.

Прочтите о том, . Узнайте об основных стадиях создания организации, и сроках прохождения регистрационной процедуры.

Прочтите также, каким образом происходит , и каков ее размер.

Основные документы, которые потребуются для подачи в ФНС:

• решение учредителей о создании организации;
• устав и учредительный договор;
• предварительный договор аренды на помещение, где будет размещаться компания;
• протокол об избрании директора и главного бухгалтера;

Прохождение управляющей компанией ЖКХ государственной регистрации – первый и самый простой шаг. Следующая, более сложная и специфическая процедура – оформление лицензии.

Лицензирование деятельности

Лицензия на управление домами выдается на основании заявления соискателя региональными инспекциями государственного жилищного надзора по итогам прохождения претендентом квалификационного экзамена.

Квалификационный экзамен принимает специально созданная лицензионная комиссия. Испытание должен пройти директор предприятия и лица, которые будут исполнять обязанности руководителя в его отсутствие.

Экзамен проходит в форме тестирования. К квалификационным испытаниям не допускаются представители, имеющие судимости за должностные преступления.

Решение о предоставлении лицензии принимается в течение 45 дней после подачи заявления соискателем. О том, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ без лицензии, предпринимателю даже не стоит думать. Это будут зря потраченные время и деньги.

После оформления всех разрешений, обучения персонала, создания материально-технической базы и разработки тарифов на услуги, управляющая организация может выходить на рынок и предлагать сотрудничество собственникам многоквартирных домов и организациям, которые ими созданы.

Организация процесса оказания услуг управляющей компанией ЖКХ

Перед тем как организовать управляющую компанию ЖКХ, учредитель должен досконально изучить минимальный перечень обязательных услуг для многоквартирного дома, который утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года №290. Это обширный объем работ, для качественного выполнения которых необходимы специальная техника, инвентарь и расходные материалы. Для приобретения этих активов потребуется солидный стартовый капитал.

Также для качественного выполнения обязанностей управляющей компании в сфере ЖКХ, руководство должно утвердить организационную структуру. Это локальный документ, закрепляющий должностные права и обязанности каждого сотрудника, а также устанавливающий систему подчиненности, согласно которой за каждый фронт работ ответственность несет определенный исполнитель.

Стандартная структура управляющей компании ЖКХ представляет собой следующую вертикаль:

• директор, осуществляющий общее руководство;
• главный инженер, контролирующий решение вопросов технического обеспечения объектов;
• мастера участков, отвечающие за состоянием вверенных им территорий;
• расчетный отдел;
• сектор по взысканию долгов.

Такая структура позволяет максимально охватить все производственные вопросы УК и обеспечить надлежащий хозяйственно-административный контроль над процессом предоставления услуг.

Необходимые вложения и ежемесячные затраты

Минимальный стартовый капитал для создания УК в сфере ЖКХ для обслуживания 300 квартир – 1 млн. рублей. Это при условии, что большинство специализированной техники будет арендоваться предприятием по мере необходимости.

В указанный миллион рублей входит приобретение необходимого инвентаря для работников, аренда офиса и оборудование рабочих мест, закупка спецодежды.

Ежемесячные затраты – около 350 тысяч рублей на заработную плату, до 50 тысяч рублей на приобретение расходных материалов. Всего около 400 тысяч рублей.

Ориентировочная стоимость услуг УК ЖКХ по минимальному перечню – около 500 рублей за квартиру. Всего с 300 квартир можно собрать около 150 тысяч рублей абонентской платы. Однако львиную долю дохода компании составляют дополнительные работы: мелкие и капитальные ремонты, дополнительные строительные работы и т. д.

Кроме того, управляющие организации допускаются к участию в различных государственных и муниципальных программах по улучшению условий содержания многоквартирных домов, что также позволяет минимизировать затраты и увеличить доходы предприятия.

Прочтите о том, какая оказывается сегодня в нашей стране.

Вам также пригодится информация о том, предусмотрены налоговым законодательством.

Узнайте о том, для своего предприятия. Имея такой документ, вы сможете привлечь инвесторов к участию в проекте.

Перспективы

Несмотря на наличие ряда возможностей для заработка, содержание управляющей организации само по себе очень затратно. По самым оптимистическим прогнозам компания сможет выйти на самоокупаемость только через несколько лет. Более того, обязательным условием для такой положительной динамики является грамотная маркетинговая политика и постоянное развитие УК.

Маркетинг для управляющей компании связан исключительно с расширением перечня дополнительных услуг, улучшением их качества и продвижением преимуществ современных технологий для заказчиков.

Поэтому перед тем, как стать владельцем управляющей компании, определите для себя перспективное направление развития жилищно-коммунального хозяйства, разработайте ряд эффективных предложений для жильцов многоквартирных домов и реализуйте вместе с ними свой замысел. Прочтите также,

Как открыть управляющую компанию с нуля?

Упоминание о первых жилищных товариществах было отмечено в 1921 году, именно тогда появились первые активисты, понявшие привлекательность этого дела, и начали забирать под свое крыло муниципализированные здания. Типичные управляющие компании начали сравнительно недавно свое существование – 2005 год стал началом в сфере управления многоэтажными домами нового времени и с каждым годом среди начинающих предпринимателей они набирают все большую популярность.

Высокая доходность и маленькая конкуренция в этой сфере становятся основными причинами, по которым бизнесмены хотят занять эту нишу. Но так ли легко открыть собственную управляющую компанию и почему при такой финансовой привлекательности еще есть свободные места на этом рынке?

Итак, как открыть управляющую компанию с нуля? Ответ содержится в этой статье!

Осуществлять управленческую деятельность разрешается только после получения лицензии , выдачу которой регулируют государственные органы.

Полученный документ не требует продления, выдается без временных ограничений. Но даже если вас внесли в реестр лицензий РФ это не означает вашу неприкосновенность. Лицензию, при не должном, могут аннулировать и вычеркнуть компанию из реестра.

Кто разрешение может получить?

На получение лицензии для реализации работы в качестве управляющей компании может рассчитывать юр. или физ. лицо:

• на территории РФ зарегистрированное;
• имеющее квалификационный аттестат;
• не имеющее судимостей;
• отсутствующее в реестре дисквалифицированных лиц.

Особенности управляющих компаний

Управляющая компания для предпринимателя представляет собой посредника между домом и организацией, осуществляющей его обслуживание и содержание. Другими словами, управляющая компания накапливает деньги жильцов, чтобы потом потратить их на ремонтные, эксплуатационные и прочие работы, связанные с улучшением, повышением инвестиционной стоимости дома.

Для жильцов это организация управляющая всеми, находящимися в доме, квартирами, предоставляющая определенный перечень услуг, установленный государством либо расширенный по договоренности с жильцами.

Порядок действий по открытию управляющей компании

Для начала бизнеса в управленческой сфере понадобится сделать несколько шагов:

1. Поиск подходящего места под офис.

3. Закупка техники и осуществление работ ремонтных.

Особенности каждого шага подробнее рассмотрим ниже.

Поиск места для размещения офиса управляющей компании и закупка оборудования

Прежде чем зарегистрировать свою деятельность необходимо подыскать место, в котором можно будет в будущем разместить офис управляющей компании. Оптимальным вариантом является многоквартирный дом, управление которого планируется взять в свои руки. Обычно подобные компании размещают на первых этажах многоэтажек, проводят капитальный ремонт, переделывая помещение под офис.

Для работы достаточно будет 40 кв. м. на которых необходимо расположить один большой кабинет где специалисты будут принимать клиентов, и директора, туалет, место для приема пищи.

Потребуется закупить офисную мебель, кондиционер, шкафы, сейф для документов, оргтехнику, материалы расходные и товары канцелярские. Также необходима покупка спецодежды, инструментов и

Регистрация компании для получения права заниматься управленческой деятельностью

Для узаконивания своей деятельности необходимо процедуру регистрации в или ЗАО. Для регистрации в качестве ООО понадобится сделать следующее:

• выбрать место и придумать название;
• выбрать код;
• решение об учреждении подготовить
• сформировать УК.

После выполнения перечисленных мероприятий понадобится подать заявление в налоговую, предварительно

Затем потребуется которые пришлют на ваш юридический адрес свидетельства о регистрации в течение 5 дней.

И последним этапом будет открытие в банке расчетного счета, с последующей передачей данных о нем в налоговую службу.

Наем сотрудников для работы

В управляющей компании должны работать аттестованных сотрудников не меньше трех. Если как управлять домом вы не знаете, потребуется нанять инженера с соответствующим образованием, кроме него необходимо наличие специалистов, которые будут обслуживать дом.

Штат управляющей компании

• инженер;
• бухгалтер;
• директор;
• сантехники, слесари, уборщицы, дворники, электрики.

Реклама управляющей компании

Единственное, что можно сделать для раскрутки – это сделать собственный сайт со подробной и необходимой информацией о самой организации, ее сотрудниках, целях, планах.

Цель – имя компании сделать узнаваемым. Только такая масштабная реклама может принести плоды.

Как привлечь клиентов?

Чтобы взять дом в управление необходимо с каждым жильцом договор заключить. Для этого нужно вам организовать собрание, от исхода которого и будут зависеть ваши дальнейшие отношения с этим многоквартирным домом, а именно их наличие или отсутствие. На общедомовом собрании вашей целью будет убеждение жильцов в необходимости смены их управляющей компании на вашу.

Вам нужно:

• расписать красочно все преимущества сотрудничества с вами;
• рассказать о работах, которые в ближайшее время вы планируете провести в их доме;
• пообещать своевременное устранение поломок, аварий и прочих проблем.

Неплохо для начала взять свой дом в управление, провести необходимые работы и сфотографировать результат. Такие фотографии послужат весомым доказательством и хорошей мотивацией для жильцов. Хорошие отзывы от уже «доведенного до ума» вами дома также на вашей репутации положительно скажутся.

Бизнес-план управляющей компании

Для открытия собственной управляющей компании придется понести немало расходов:

• Аренда помещения от 80 000 рублей.
• Покупка оргтехники, мебели и необходимого для работы специалистов оборудования от 300 000 рублей.
• от 200 000 рублей.
• Реклама от 90 000 рублей
• Затраты на обслуживание дома, ремонт, облагораживание придомовой территории около 900 000 рублей.

Таким образом, для открытия собственной управляющей компании потребуется вложить на начальном этапе от 1 500 000 рублей.

Рентабельность управляющей компании, как бизнеса

Рентабельность управляющей компании считается средней около 50% и буквально за пару лет затраты могут окупиться. Единственное условие – наличие домов, желающих обслуживаться в вашей организации.

Для стабильной работы и получения доходов на начальном этапе необходимо взять в обслуживание не менее пяти домов и постепенно увеличивать это число. Не стоит сразу пытаться набрать много домов, поскольку обслужить их качественно и за малое время не получится, а это на вашей репутации отразится не лучшим образом.

Свежие дома легки в обслуживании и проблем практически не доставляют. Старые же дома в капитальном ремонте нуждаются, о текущих крышах, трубах жильцы будут напоминать регулярно и требовать обещанного, быстрого устранения проблемы, а это существенные расходы.

Возможные проблемы при открытии управляющей компании

1. Снабжение дома ресурсами

Выстроить отношения с теми, кто снабжает дом водой, отоплением, обслуживает канализацию бывает достаточно сложно. И скорое решение возникших проблем иногда бывает невозможным.

А бдительные жильцы обязательно будут скандалы устраивать из-за того, что им обещали делать все быстро, а по факту, как и все.

2. Неплательщики

В каждом доме есть неплательщики, как правило, это 20–30% от общего числа жильцов. Для решения проблем с ними потребуется принимать какие-либо меры, а это не только времени трата, но и нервов.

Также к проблемам можно отнести высокие риски, большие денежные вложения, сложности в подборе квалифицированных сотрудников.

Можно ли купить готовый бизнес?

На практике бывает гораздо проще купить уже существующую управляющую компанию, чем открыть ее самостоятельно.

Совершая подобную сделку, следует обратить особенное внимание на договор, изучать который нужно очень внимательно и лучше в присутствии опытных юристов, чтобы вместе с компанией к вам не перешли и долги бывшего руководителя.

Также понадобится проверить всех необходимых внутренних документов организации присутствие. Открытие собственной управляющей компании, – дело очень рискованное, сложное и затратное.

Потребуется вложить много сил для получения лицензии, разрешений от государства, администрации, наработки клиентской базы. Переманить жильцов – дело трудное, люди не доверяют подобным организациям, поскольку часто обещания не выполняются даже наполовину.

Добиться в этой сфере успеха и заработать уважение, можно только выполняя услуги качественно и оперативно, выполняя все свои обещания. Только в этом случае жильцы будут хвалить вас и советовать свои знакомым.

Как открыть управляющую компанию? Смотрите следующую видео-лекцию:

Циркулирующие в народе слухи о «сверхдоходности» управляющих компаний, занятых в секторе ЖКХ, сильно преувеличены. Если не принимать во внимание «криминал», то честно зарабатывать в этом бизнесе сложно. Однако по статистике в 29 регионах страны отмечается положительный баланс деятельности УК.

 

Преимущество рынка услуг в сфере ЖКХ — стабильность, он «обречен» на вечное существование. В этом секторе экономики работает 36 000 организаций, из которых 16 000 — компании, занятые управлением многоквартирных домов (МКД). Сумма ежегодно собираемых с населения платежей за жилищно-коммунальные услуги достигает 1,3 трлн. рублей. Крупные денежные потоки, возможность гибко манипулировать ими, а также легкость прогнозирования спроса — привлекательные факторы для бизнеса. Однако особой конкуренции на этом рынке не наблюдается. Почему? Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, и на какую доходность можно рассчитывать? Чтобы понять это, рассмотрим:

• что представляет собой УК, ее деятельность;
• как можно получить в управление МКД;
• порядок открытия УК и нужные документы;
• что требуется для получения лицензии;
• рентабельность бизнеса в сфере ЖКХ.

Интересно. В России собираемость платежей за услуги ЖКХ составляет 95% (от 94 до 96 — по разным данным). В США аналогичный показатель едва достигает 40%. В нашей стране расходы на оплату коммунальных услуг в средней семье составляли в 2014 году 3132 рублей (по расчетам «РИА Рейтинг»), в США — 157,5 долларов, то есть 5 686 рублей по курсу на март 2014 года.

Что такое УК, чем она занимается

Если выразить суть простыми словами, то УК — это коммерческая организация, которая по договору с жильцами многоквартирного дома принимает на себя обязанности по его санитарно-технического содержанию. Одновременно, она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества. Компания может самостоятельно вести расчет их потребления, выставляя квитанцию собственникам квартир, или заключить договор с каким-нибудь расчетным центром.

За свои услуги она берет плату, и здесь нужно конкретно отличать два типа услуг (два денежных потока):

1. Деньги, которые собираются с жильцов за централизованные коммунальные услуги, перечисляются поставщикам этих ресурсов. Тарифы устанавливаются государством, от УК не зависят. Также обстоит дело с платежами за капитальный ремонт, которые отправляются в централизованный региональный фонд. Однако компания получает во временное пользование значительные средства, часть из которых далеко не всегда своевременно перечисляется по назначению.

   Несмотря на то, что собираемость платежей с населения за услуги ЖКХ достигает 95%, до поставщиков доходит около 80%. В связи с этим рассматривается законопроект Минстроя, который, возможно будет принят в ближайшее время. Он предусматривает прямую оплату поставщикам централизованных услуг без участия УК. Сбербанк уже запустил РИЦ (расчетный центр), через который деньги будут поступать на их счета. Предполагается, что это исключит возможности для нецелевого расходования средств потребителей.

2. Управляющая компания получает оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Это понятие включает в себя очень большой список работ, который подробно описан в нормативных документах. Среди них обеспечение бесперебойного функционирования инженерно-технических коммуникаций, уборка и мытье мест общего пользования, освещение, благоустройство дворовой территории , текущий ремонт и так далее. Тарифы на эти услуги устанавливаются по решению собрания жильцов и на основании представленной УК сметы. В реальности, если организовать его не удалось (?), или не было кворума, управляющая компания устанавливает их по согласованию с муниципалитетом.

С января 2016 года вывоз ТБО (бытовых отходов), который раньше включался в оплату содержания, отнесен к коммунальным услугам. Эту работу будут выполнять региональные операторы, выбранные по конкурсу, и тарифы устанавливать местные власти.

Документы:

1. Постановление № 290, от 03.04.2013 «О минимальном перечне услуг и работ ..., порядке их оказания и выполнения»;
2. Постановление № 491, от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества...».

Как выбирается управляющая компания

Если предприниматель твердо намерен создать УК, нужно, прежде всего, обеспечить будущий «фронт работ». Другими словами, надо знать заранее, какие дома он будет обслуживать. Это можно сделать одним из двух способов:

1. напрямую договориться с жильцами МКД.
2. выиграть лот на торгах или в конкурсе.

Есть и третий способ — не для всех. Он широко практикуется крупными строительными компаниями. С момента ввода дома в эксплуатацию, и до выбора УК жильцами, здание передается на обслуживание дочерней УК застройщика. Таким образом, практически все новостройки «захвачены» с самого начала, а это самые выгодные объекты.

В первом случае способ управления домом и УК выбирают жильцы на общем собрании, при этом протокол должны подписать не меньше 50% собственников (пропорционально имеющейся площади). Чтобы заручиться их поддержкой, придется провести большую агитационную работу, при этом инициатором собрания может даже один человек — но из числа собственников помещений в доме. Решение собрания, другие документы нужно безупречно оформить, чтобы избежать впоследствии судебных разбирательств.

Второй способ — принять участие в открытом конкурсе по выбору УК, который обязана провести администрация в отношении домов, где жильцы не решили вопрос самостоятельно. Информация о его проведении публикуется в открытом доступе. Она размещается на сайте проведения государственных торгов (рис.2). Нетрудно догадаться, что преимущественно туда попадают жилые дома из ветхого, или порядком изношенного фонда.

По регионам ситуация с УК абсолютно разная. Есть примеры, когда в области в одном из городов (численность около 600 тыс. человек), действуют 3 крупные компании, а в другом — 300 компаний. Для тех, кого устраивают местные условия работы, приводим общий алгоритм организации бизнеса в сфере ЖКХ.

Документы:

1. Раздел VIII ЖК РФ «Управление … домами ».
2. Закон № 185-ФЗ, 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ ».

Пошаговый порядок открытия компании

1. Заказать или составить детальный план бизнес план — он жизненно необходим для организации этого сложного предприятия.
2. Создать предприятие в форме ИП или ООО , если оно уже имеется — дополнить виды деятельности по ОКВЭД, внести изменения в Уставные документы.
3. Сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и других нормативных документов в сфере ЖКХ.
4. Получить лицензию на право открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.
5. Оборудовать помещение, сформировать штаты, закупить оборудование.
6. Заключить договор с жильцами, принять техническую документацию.
7. Оформить договорные отношения с поставщиками услуг, приступить к работе.
8. Создать сайт с раскрытием информации об УК, внести сведения в ГИС ЖКХ.

Сложность в организации дела — получить лицензию, эту процедуру рассмотрим подробно.

По данным Минстроя 15 - 20% действующих УК не получили лицензии. К концу 2017 года эксперты прогнозируют уход с рынка до 35% компаний

Получение лицензии, условия и требования

Лицензирование компаний по управлению МКД было введено с 2015 года, что фактически означает перевод такой деятельности на профессиональную основу. Лицензии выдает Госжилинспекция, в каждом субъекте федерации утвержден Регламент предоставления этой услуги, он публикуется на официальном сайте Администрации и Госпортала. Она выдается бессрочно, но действительна только в одном регионе.

Условия получения лицензии:

1. соискатель зарегистрирован как предприниматель на территории России, иностранные компании к управлению не допускаются;
2. руководитель предприятия имеет квалификационный аттестат на право управления МКД;
3. отсутствует непогашенная (неснятая) судимость за экономические преступления;
4. соискатель не внесен в реестр дисквалифицированных лиц, и компания — в список аннулированных лицензий.

Если организация уже работает:

1. заключенный договор об управлении МКД, соответствующий требованиям (ч.2 - 6 ст. 162 ЖК РФ);
2. информация о компании размещена в информационной системе Интернет (на собственном сайте, ГИС ЖКХ).

Решение комиссии выдается в течение 45 дней, в течение которых проверяются все сведения и реестры. Перечень копий документов, которыми подтверждается соответствие будущего лицензиата, немного отличается в разных регионах, поэтому ориентироваться надо Регламент своей области. Размер госпошлины за лицензию — 30 000 рублей. Квалификационный аттестат должностному лицу выдается после сдачи специального экзамена, срок его действия — 5 лет, он теряет силу в случае дисквалификации. Компьютерный тест содержит 100 вопросов, правильно надо ответить на 86 из них за 2 часа. Экзамен сдается бесплатно.

Документы:

1. Раздел X ЖК РФ «Лицензирование деятельности по управлению … домом »;
2. Положение "О лицензировании предпринимательской деятельности ...";
3. Стандарт раскрытия информации ... в сфере управления МКД (Пост. № 731, 23.09.2010);
4. Закон № 209-ФЗ, 21.07.2014 «О государственной информационной системе... »;
5. Приказ № 74/114/пр (раздел 10) «Об... размещения информации в ГИС ЖКХ ».

Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК

Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: от 5 до 10%. Это одна из причин, почему в эту сферу неохотно идет частный бизнес. Основной оборотный капитал УК складывается из оплаты за услуги содержания и текущего ремонта. Тарифы на них согласовываются с жильцами, и повысить их непросто. Если все-таки примут закон об исключении управляющих компаний из цепочки оплаты коммунальных услуг поставщикам — нечего будет перераспределять. Фактически, многие «управдомы» кредитуются у поставщиков, имея хроническую задолженность.

Дополнительные источники заработка УК:

1. экономия на проведении обслуживающих работ по сравнению со стоимостью, заложенной в тарифах (услуги «гастарбайтеров», оптовые закупки строительно-ремонтных материалов);
2. сдача в аренду нежилых площадей и части дворовой территории, мест под рекламу;
3. оказание дополнительных услуг жителям дома (консьерж, охрана, автостоянка, ремонт в квартирах, установка водяных счетчиков и т.д.);
4. проведение части работ, входящих в оплату обязательных услуг по договору через свое ООО (собственные организации на субподряде);
5. внедрение энергосберегающих технологий, комиссии за посредничество.

Расходы складываются из затрат:

1. на исполнение работ по договору (текущий ремонт, инженерные работы, уборка);
2. содержание офиса, закупка инструментов, расходных материалов, программного обеспечения, оплата услуг расчетного центра);
3. формирование фонда заработной платы (директор, бухгалтер, уборщицы, дворники);
4. уплаты налогов на прибыль и НДС;

Вечная головная боль УК — хроническая дебиторская задолженность жильцов. Взыскать ее можно только через суд, что очень долго и не слишком эффективно. Справедливости ради, надо сказать, что управляющие компании тоже активно эксплуатируют как неграмотность потребителей, так и пассивность в отстаивании своих прав. Отмечается прямая зависимость роста прибыли от количества обслуживаемых домов: многие из практиков считают, что бизнес может быть рентабельным, только если в обслуживании не меньше 5 домов.

Выводы

Специфика деятельности по управлению МКД оставляет мало возможностей для малого бизнеса. Это связано не столько с размером инвестиций, сколько со сложностью выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями и городскими властями. Широкое поле деятельности в сфере ЖКХ для малых предприятий — оказание услуг на субподряде. Это капитальный и текущий ремонты, бытовые услуги , обслуживание инженерных коммуникаций, установка систем видеонаблюдения, домофонов, охрана, благоустройство, озеленение, вывоз мусора . Хорошим выходом для начинающего предпринимателя стала бы франшиза ЖКХ — как возможность ведения дела без специальной юридической и финансово-экономической подготовки. Однако предложений на рынке пока мало, и большинство связано не с управлением, а с оказанием услуг по договору.

Актуален
на 2015 год Объем: 44 страниц

СКАЧАТЬ

Размер: 1.35 Mb Формат: PDF (RAR) 33 человека скачали

Бизнес план

Гарантии

Если вы хотите создать управляющую компанию по содержанию жилых домов, то бизнес план ЖКХ заслуживает вашего пристального внимания.

Законодатель закрепил за собственниками квартир право самим выбирать как форму управления, так и компанию по осуществлению эксплуатации жилого дама. В заботливых руках дом станет ухоженным и уютным, а труд по содержанию дома справедливо вознагражден.

Поскольку управляющая компания является посредником между жильцами и организациями по осуществлению коммунальных услуг, на нее ложатся все организационные обязанности. Заключение договоров, контроль качества услуг, своевременное устранение неполадок на общей территории – вот основное поле ее деятельности. Поэтому при создании такой организации необходимо набрать штат квалифицированных и опытных сотрудников, которые справятся с поставленной задачей. Кроме того, будущей компании придется столкнуться с рядом юридических аспектов, которые также необходимо разрешить перед созданием предприятия. Бизнес план, размещенный на нашем сайте – это прекрасная возможность узнать о деятельности управляющей компании изнутри, проанализировать этапы создания предприятия, а также размер возможной прибыли от ее работы.

Скачать

Гарантии

Вопросы про Бизнес план ЖКХ

Никита, мы рады сообщить вам, что на нашем сайте вы легко можете скачать профессиональный бизнес план ЖКХ, над составлением которого работали опытные специалисты.

Алиса, составлением бизнес планов должны заниматься профессионалы. Скачав готовый бизнес план ЖКХ, вы сэкономите много времени и получите в свое распоряжение качественный документ.

Виктор, на нашем сайте вы можете как заказать, так и скачать уже готовый бизнес план ЖКХ.

Михаил, разобраться в этом вопросе вы сможете, изучив грамотный бизнес план ЖКХ.

Даниил, мы предлагаем воспользоваться профессиональным бизнес планом ЖКХ.

Николай, последовательность действий подробно описана в бизнес плане ЖКХ, там же вы найдете всю информацию о возможных рисках.

Вениамин, разработать грамотную стратегию создания компании вам поможет профессиональный бизнес план ЖКХ.

Вениамин, будем рады помочь вам, предложив грамотный бизнес план ЖКХ, который учитывает возможности для развития предприятия.

Евгений, для того, чтобы организация работы велась грамотно и без досадных упущений, вам необходим профессиональный бизнес план ЖКХ.

Татьяна, бизнес план ЖКХ поможет вам рассчитать финансовые возможности, определить стратегию бизнеса, сформировать отношения с поставщиками.

Здравствуйте, Варвара. Актуальность создания подобного бизнеса неоспорима. Наши рекомендации вы найдете в бизнес плане для управляющей компании, находящемся на данном сайте. Желаем успешного становления бизнеса.

Здравствуйте, Вячеслав. Информация о том, с чего начать создание управляющей компании ЖКХ очень подробно прописана в бизнес плане, разработанном нашими специалистами. Желаем удачи.

Здравствуйте, Дмитрий. На самом деле, конкуренция в данной сфере бизнеса еще не слишком велика. И это дает возможность занять твердые позиции среди, уже существующих, управляющих компаний ЖКХ. Но низкий уровень конкуренции еще не является 100% гарантией успешного бизнеса. Мы предлагаем вашему вниманию бизнес план в ЖКХ, который поспособствует грамотной организации бизнеса. Желаем удачи в становлении ЖКХ.

Здравствуйте, Ренат. Вы правы. Все идет к тому, что частные предприниматели, очень скоро, целиком и полностью займут место муниципальных организаций в управлении жкх. И сейчас самое время, для организации управляющей компании жкх. Рассмотреть вопрос о рентабельности управляющей компании жкх вы сможете в бизнес плане, разработанном нашими профессионалами. Желаем успехов в организации бизнеса.

Здравствуйте, Анжелика. Создание управляющей компании ЖКХ - бизнес довольно новый, в нашей стране. Но он уже начал набирать хорошие обороты. При открытии ЖКХ нужно будет учесть множество нюансов и заключить достаточное количество договоренностей с обслуживающими системами. Скачать организацию работы управляющей компании ЖКХ вы можете с нашего сайта. Желаем удачного становления управляющей компании ЖКХ.

Здравствуйте, Вера. Вы правы, конкуренция в сфере предоставления услуг ЖКХ еще не велика. И очень правильно добавлено слово ЕЩЕ, так как в ближайшем будущем все кардинально изменится, так как выгода от создания компании ЖКХ весьма и весьма существенная. Как создать компанию ЖКХ, вы узнаете из бизнес плана, разработанного нашими профессионалами. Желаем удачи в сфере ЖКХ.

Здравствуйте, Зинаида. В связи с появившейся возможностью пользователей услуг ЖКХ выбирать поставщика этих самых услуг, и практически полным отсутствием конкуренции, то на вопрос о рентабельности можно ответить скорее да, чем нет. Как создать управляющую компанию ЖКХ вы узнаете из бизнес плана, разработанного нашими специалистами. Желаем удачи в открытии компании ЖКХ.

Как открыть управляющую компанию ЖКХ с нуля? Этот вопрос затрагивает всех начинающих бизнесменов, решивших вести свое дело в данной области. Бесспорно, все сегменты рынка товаров и услуг обладают индивидуальными особенностями. Что необходимо принять во внимание при образовании УК? Какая документация потребуется? Какие государственные органы курируют данный вид деятельности? Эта статья поможет разобраться во всех тонкостях открытия управляющей организации.

УК представляет собой коммерческую фирму, осуществляющую доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц (в большинстве случаев - МКД). Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию? Прежде всего необходимо изучить законодательные акты Российской Федерации, которые регулируют данную сферу деятельности:

• ЖК РФ;
• ГК РФ;
• ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007;
• ФЗ № 261 «Об энергоснабжении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от 23.11.2009;
• ФЗ № 210 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» от 30.12.2004;
• ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ, отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» от 21.07.2014;
• Постановление Госстроя РФ от 27.07.2003 № 170 и др.

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно знать - существует три основных вида подобных УО.

• Управляющие компании. Эти организации не курируют ремонтные работы и поставку ресурсов и коммунальных услуг (в данном случае это функции жилищно-эксплуатационных контор), они ведут деятельность исключительно в сфере руководства, выступая связующим звеном между владельцами недвижимого имущества и подрядчиками. Для обслуживания МКД привлекаются другие фирмы с соответствующей специализацией. Открыть управляющую компанию такого типа, как правило, проще всего.
• Гибридные управляющие компании. Эти организации без посторонней помощи полностью занимаются обслуживанием МКД (проведение ремонтных работ, предоставление жилищно-коммунальных услуг и так далее). Открыть управляющую компанию такого типа обычно сложнее всего.
• Эксплуатационные управляющие компании. Владельцы недвижимого имущества МКД подписывают с этой фирмой договор, по условиям которого организация может руководить собственностью, не занимаясь коммунальными услугами.

Деятельность УК осуществляется в соответствии с соглашением с хозяевами квартир в МКД либо на основе запроса товарищества собственников жилья.

Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо ознакомиться с ее обязанностями :

• контролировать обслуживание и благосостояние МКД, которые находятся под опекой организации;
• оценивать состояние кровли, трубопроводов, общих помещений;
• организовывать ремонт вышеуказанных строений (необходимо разрешение владельцев имущества);
• заниматься вопросом коммунальных услуг;
• следить за системами пожарной безопасности;
• обеспечивать регулярную уборку общих помещений;
• закреплять общедомовые системы учета;
• организовывать общие собрания собственников, доносить до владельцев информацию о коммунальных платежах и имеющихся проблемах МКД;
• проводить регистрацию и выписку проживающих в МКД.

Перед тем как открыть управляющую компанию, стоит знать, что у такой организации есть право на взимание средств за ведение деятельности. Сумма выплат определяется на ОСС.

Выгодно ли сегодня открывать управляющую компанию в ЖКХ

Относительный показатель экономической эффективности ведения бизнеса в данной сфере составляет, по мнению экспертов, 5–10 %. В чем же причина?

Счета по коммунальным услугам не очень большие, как и заработная плата многих собственников. Увеличить доход УК имеют возможность с помощью расширения спектра услуг, не ограниченных законодательством РФ. Перед тем как открыть управляющую компанию, стоит узнать еще о нескольких способах наращивания ее прибыли:

• сдача в аренду различных прилегающих к МКД строений;
• заключение выгодных договоров на основе сотрудничества;
• оформление собственников как клиентов на ремонтные работы. В данном случае организация уменьшает выплаты на их проведение. Получается, людям не нужно тратить большие средства, а УК обеспечивает себе хороший доход.

Отрыть управляющую компанию довольно сложно. Конкуренции особой нет, однако доходность их обычно оказывается на низком уровне. Чтобы справиться со всеми препятствиями, необходимо грамотно устанавливать деловые отношения и быть готовым ко многим трудностям. Вот почему для начала стоит оценить свои силы, взвесив все плюсы и минусы.

Открыть управляющую компанию - значит начать искать ресурсы, которые гарантируют получение стабильной прибыли, что крайне непросто. Организациям, стремящимся развиваться в данной сфере бизнеса, очень важно расходовать свои средства на то, чтобы занять лидирующую позицию в этой области рынка. Однако это всегда большой риск и годы непрерывной работы.

Кроме того, одни лишь затраты на раскрутку бизнеса в наше время не приводят к желаемым результатам. Для начала необходимо обеспечить продвижение оказываемых услуг, которые не очень-то, к сожалению, котируются. Все дело в том, что многие люди недоверчиво относятся к индивидуальным предпринимателям и негосударственным образованиям и потому стараются как можно реже взаимодействовать с ними. Чтобы открыть управляющую компанию, нужно завоевать доверие населения и представить в лучшем свете свои услуги, иначе затраты на сам бренд окажутся бесполезными.

Стоит различать два вида сервиса, предоставляемого УК за определенные материальные средства.

• Выплаты от собственников недвижимого имущества МКД на коммунальные услуги. Эти суммы напрямую уходят к продавцам. Размеры выплат определяют государственные органы, и потому УО не может их повысить или понизить. То же самое касается денег, выделяемых владельцами на капремонт. Но важно учесть, что УК является в данных случаях посредником, и потому крупные материальные средства проходят через нее и, к сожалению, иногда не тратятся на общедомовые нужды. Перед тем как открыть управляющую компанию, стоит решить, что для вас важнее: собственный доход или доверие граждан.

Продавцам чаще всего перечисляется на 15 % меньше средств, чем было собрано с жильцов многоквартирного дома. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, заметив эту тенденцию, собирается принять соответствующий закон, согласно которому денежные суммы будут передаваться непосредственно от граждан к поставщикам. Перед тем как открыть управляющую компанию, следует учесть тот факт, что уже совсем скоро законодательство будет строго контролировать, чтобы материальные средства использовались по назначению.

• УО перечисляются деньги за обслуживание и проведение ремонтных работ в общедомовых помещениях. Сюда входит довольно длинный перечень услуг, установленный законодательством Российской Федерации. Размер выплат здесь определяет ОСС, которое опирается на методику об исчислении предстоящих расходов и доходов, составляемую УО. В случаях когда провести такое собрание не представляется возможным, все документы передаются в органы МСУ. Перед тем как открыть управляющую компанию, стоит понять - в любом из двух вариантов потока денежных средств их сумма определяется либо владельцами имущества, либо государственными органами. Сама организация не играет никакой роли в данном процессе.

С начала 2016 года очистка мусорных контейнеров является коммунальной услугой, которую предоставляют организации, прошедшие открытый конкурс по отбору управляющей компании. Размер выплат на вывоз теперь устанавливают органы МСУ.

Возможности повышения дохода для УО:

• установка систем энергосбережения, утверждение процентной доли за выполнение функций посредника;
• осуществление ряда ремонтных работ, расчет за которые производится на основе договорных обязательств;
• предоставление добавочного сервиса (парковка, закрепление приборов учета и так далее);
• сдача в аренду различных пристроек, установка баннеров и рекламных досок;
• сокращение затрат на предоставление услуг (заработная плата персонала, оптовое приобретение необходимых ресурсов).

Перед тем как открыть управляющую компанию, следует учесть, что, как правило, основная проблема такой организации - это долговые обязательства граждан, проживающих в МКД. Потребовать выплаты фирма может и посредством судебного разбирательства, однако это не всегда результативно. Не стоит скрывать и тот факт, что УО зачастую используют незнание клиентами законодательства, а также их нежелание бороться за свои интересы. Важно отметить и тот факт, что на доходность УК непосредственным образом влияет число МКД, которые она курирует. Как показывает практика, под контролем фирмы должно находиться как минимум пять строений, иначе прибыли просто не будет.

Мнение эксперта

Открыть управляющую компанию в коттеджном поселке - большой риск

Дмитрий Цветков,

руководитель ДЗН Penny Lane Realty

Открыть управляющую компанию - значит пойти на риск, ведь подобные частные организации представляют собой рентабельные образования далеко не всегда. Здесь всему виной не отсутствие профессионализма у руководства, а, как правило, представления наших граждан о посреднических фирмах и отношение к ним. Пригородных поселков элитного типа, купленных для капиталовложений, сейчас немало. Иногда в городке из двухсот домов лишь 50 % строений используются для проживания. Вот и получается, что граждане не хотят оплачивать коммунальные услуги только потому, что не живут в коттедже. Они считают, что это бесполезные траты. Если вы хотите открыть управляющую компанию, стоит учесть, что долговые обязательства собственников будут основной проблемой начинающей фирмы, ведущей свою деятельность на практически незаселенных загородных территориях. Обычно около 30 % владельцев недвижимого имущества стараются найти любое оправдание, лишь бы не платить за комуслуги.

УО обеспечивает себя стабильной прибылью только тогда, когда она курирует более пяти близлежащих строений, так как такие фирмы производят оптовую закупку ресурсов, что позволяет им сократить расходы.

Если говорить о загородном населенном пункте, то открыть управляющую компанию здесь можно лишь тогда, когда все дома будут иметь постоянных жильцов, способных оплачивать коммунальные и прочие услуги. В противном случае, никакого дохода ждать не приходится. Данный процесс занимает не менее 5 лет, и потому многие УО на начальных этапах своей деятельности терпят убытки. Чтобы открыть управляющую компанию, нужно немало средств, ведь риски довольно высоки.

Как открыть управляющую компанию в ЖКХ: пошаговая инструкция

Шаг 1. С помощью агентств или самостоятельно разработать подробную схему деятельности (без этого - никак).

Шаг 2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или общества с ограниченной ответственностью (либо добавить в существующее образование направления работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив необходимые регистрационные бумаги). Открыть управляющую компанию без соответствующих документов невозможно.

Шаг 3. Пройти проверку на знание Жилищного кодекса Российской Федерации и иных законодательных актов (указаны в начале статьи).

Шаг 4. Оформить разрешение на возможность открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.

Шаг 5. Найти площадь под офис, назначить отделы, приобрести необходимую технику.

Шаг 6. Подписать договор с собственниками недвижимого имущества в МКД, оформить технические документы.

Шаг 7. Заключить контракты с продавцами в сфере обслуживания МКД.

Шаг 8. Разработать свой интернет-ресурс, добавить данные в географическую систему.

Теперь стоит более детально изучить вопрос о том, как открыть управляющую компанию.

Как открыть управляющую компанию с нуля в сфере ЖКХ

Здесь необходимо оформить юридическое лицо (акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью). Однако открыть управляющую компанию - это не просто внести ее в ЕГРЮЛ.

Прежде всего нужно решить, регистрировать новую УО или же провести реформацию в уже действующем образовании. Как правило, в имеющийся список вносятся дополнительные направления работы фирмы. Чем их больше, тем внушительнее пакет документации необходимо оформлять для ФНС.

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно зарегистрировать свою деятельность в ПФ РФ, ФСС РФ и статистическом государственном органе. Когда это сделано, можно приступать к оформлению разрешения на ведение своего бизнеса.

• Лицензирование

Сегодня законы Российской Федерации обязывают жилищно-коммунальные хозяйства получать лицензию. Стоит отметить, что заниматься обслуживанием МКД имеют право лишь физические и юридические лица, прошедшие регистрацию в РФ. Заграничные организации управлять строениями в нашей стране не могут. Более того, чтобы открыть управляющую компанию, ее начальство должно сдать экзамен на знание законодательства Российской Федерации.

Разрешение оформляется в органах Государственного жилищного надзора по заключению уполномоченной группы лиц. Лицензия не имеет срока давности, что является положительным фактором.

Разрешение относится к конкретному МКД (то есть свой документ на каждый многоквартирный дом). Перед тем как открыть управляющую компанию, очень важно учесть данный момент, чтобы впоследствии не иметь никаких проблем.

Лицензию могут признать и недействительной, если:

• директор организации два раза совершил административное нарушение;
• предприятие имеет неисполненные обязательства перед проверяющими органами.

Прежде чем открыть управляющую компанию, примите во внимание следующий фактор: когда УО и вовсе регулярно преступает закон, не справляется со своими обязанностями и не пытается исправить положение, государственные структуры могут принять решение о прекращении ее деятельности.

Условия получения разрешения:

• наличие нежилой площади под офис;
• подобранный персонал;
• приобретенные на законной основе техника и ресурсы;
• свидетельство о том, что выполнены все требования законодательства по доступу к сведениям предприятия;
• подтверждение должного уровня образования персонала.

Существует два варианта открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ: заниматься всеми видами обслуживания МКД либо сформировать управленческую организацию, выступающую в качестве посредника между жильцами и другими предприятиями (поставщиками, продавцами и так далее).

• Вариант 1

Здесь ведет деятельность фирма, которая берет на себя обязательства по обслуживанию многоквартирного дома, на что, несомненно, уйдут крупные начальные расходы (закупка оборудования, наем работников, обеспечение стабильной заработной платы и так далее). Нет сомнений: открыть управляющую компанию без уверенности в получении курируемых зданий - это огромный риск, так как желаемой доходности просто не будет. Стоит также отметить, что этот вариант подходит только организациям, взявшим в качестве объектов сразу несколько близлежащих строений. Только тогда у фирмы имеется возможность сократить свои затраты, которые равномерно будут уходить на все обслуживаемые образования.

• Вариант 2

Здесь предприятие берет на себя только функцию контроля над перечисляемыми поставщикам и иным организациям денежными суммами, над деятельностью подрядчиков и так далее. Обслуживанием МКД в данном случае занимаются другие фирмы, которым УО передает на основе договора свои полномочия. Открыть управляющую компанию такого типа можно с небольшим стартовым капиталом, который пойдет на выплату заработной платы нескольким сотрудникам. Остальные расходы уже осуществляются из начальных доходов. Однако и этот способ имеет свои минусы: зачастую завышенные расценки партнерских предприятий, непосредственная зависимость от них. Но бывает и так, что подобные фирмы настолько успешно проявляли себя в данной сфере рынка, что вскоре формировали дочерние образования и брали на себя все обязательства по обслуживанию МКД. Перед тем как открыть управляющую компанию, определитесь с тем, какой вариант вы хотите воплотить в жизнь.

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию

• Персонал

Очень важно найти специалиста по инженерным системам, чей профессионализм ни у кого не вызовет сомнений. Кроме того, в качестве офисных сотрудников и работников, занимающихся обслуживанием различного рода оборудования, должны выступать образованные граждане, получившие соответствующий аттестат (требование не предъявляется к уборщикам, дворникам и так далее).

Если вы хотите открыть управляющую компанию, которая в будущем принесет хорошую прибыль, обязательно позаботьтесь о кадрах. Нередко и владелец организации становится главным ее руководителем. Затраты на зарплату всегда индивидуальны (как правило, эта сумма составляет $4000–50000).

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно обзавестись четырьмя операторами, которые будут посменно отвечать на звонки 24 часа в сутки. Иногда УО не формируют свою службу по чрезвычайным ситуациям, привлекая для этого другие предприятия. К сожалению, это не всегда результативно, ведь между фирмами и собственниками нередко развиваются конфликты. Вот почему оптимальный вариант - это создать свой отдел, решающий вопросы аварийных происшествий.

Диспетчеры не должны пренебрегать своими обязанностями. Необходимо следить за тем, чтобы они были готовы ответить жильцам в любое время дня и ночи. А вдруг авария? Здесь очень важно вовремя устранить неполадку. Чтобы открыть управляющую компанию, которой будут доверять жильцы, нужно обеспечить качественное предоставление услуг.

Получается, что персонал УО состоит из:

• главбуха (если компания крупная, нужен бухгалтерский отдел);
• специалистов по ремонту инженерных систем (минимум два сотрудника);
• работников по обслуживанию сантехнического оборудования и электроприборов;
• сварщиков и плотников;
• операторов;
• рабочих для уборки территории и общих помещений МКД;
• специалистов по чрезвычайным ситуациям и устранению соответствующих неполадок.

Стоит повториться: иногда УО не формируют свою службу по чрезвычайным ситуациям, привлекая для этого другие предприятия. К сожалению, это не всегда результативно, ведь между фирмами и собственниками нередко развиваются конфликты. Это относится и к охранным агентствам. Перед тем как открыть управляющую компанию, следует решить данный вопрос.

• Финансовые средства

Чтобы открыть управляющую компанию, нужно иметь стартовый капитал в размере $2000–70000. Главные расходы - это заработная плата, приобретение оборудования и инструментов, аренда нежилой площади под офис. В случае когда затраты составили $70000, а на управлении находится около десяти объектов, данная сумма вернется через 12 месяцев (ориентировочно). Доход вы получите в размере примерно $3500. Получается, чем больше домов вы обслуживаете, тем выше ваша прибыль. Очень выгодно предоставлять услуги сразу 30–40 объектам.

• Офис

Открыть управляющую компанию без помещения для работы просто невозможно. Лучше всего, если офис находится в объекте, который вы будете впоследствии курировать. Затем следует произвести закупку оборудования, инвентаря, канцелярских принадлежностей, обустроить места для операторов, обеспечить телефонную связь и сеть Интернет.

Однако сначала необходимо все же наладить доверительные отношения с собственниками недвижимого имущества в МКД. Только так вы сможете открыть управляющую компанию, которая будет устраивать ваших клиентов, защищать их интересы и обеспечивать им безопасность и комфортное проживание.

• Юридический адрес

Неотъемлемая часть - местонахождение юридического лица. Остерегайтесь партнеров, которые дают вам свой адрес сразу. Как правило, он является массовым, что создает проблемы с законодательством по вопросам внесения предприятия в ЕГРЮЛ.

• Учетная политика

Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо детально заняться этим вопросом.

Есть два варианта разработки учетной политики: ваше предприятие самостоятельно составляет план действий, либо вы привлекаете к данному процессу специализированную ОУ жилищно-коммунального хозяйства. Если вы остановились на первом способе, то учтите, что вам предстоят довольно крупные затраты на новый отдел. Если же выбор пал на второй вариант, то здесь вы будете знать конкретную стоимость создания учетной политики, устанавливаемую профессиональными организациями.

• Отсутствие судимости

Чтобы открыть управляющую компанию, вам необходимо подтверждение того, что вы не привлекались к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого лица. Стоит отметить - тяжесть нарушения здесь не играет никакой роли.

Если должностные лица будущего предприятия ранее были привлечены к ответственности за проступки финансового характера, либо определенное время не имели права заниматься коммерческим бизнесом, открыть управляющую компанию они не смогут (согласно законодательству Российской Федерации).

Какие требуются документы, чтобы открыть управляющую компанию

Прежде всего, нужно решить, создавать новую УО или же провести реформацию в уже имеющемся образовании. В первом случае, чтобы открыть управляющую компанию, вам будет необходима такая документация:

• запрос на внесение предприятия в ЕГРЮЛ;
• устав организации;
• акт, подтверждающий проведение собрания об открытии управляющей компании;
• договор, заключаемый между учредителями юридического лица при его создании;
• акт, подтверждающий назначение конкретного человека на пост руководителя;
• некоммерческое деловое письмо от владельца, которое содержит в себе гарантию выполнения каких-то действий или соблюдения определенных условий по предоставлению в аренду нежилого помещения;
• акт, подтверждающий оплату государственной пошлины.

В случае когда вы решили открыть управляющую компанию из уже действующего предприятия, вам понадобятся:

• устав (свод норм и правил) сформировавшейся организации;
• запрос о внесении в ЕГРЮЛ соответствующих правок;
• заключение собрания, на котором обсуждалось переформирование предприятия.

Чтобы открыть управляющую компанию ЖКХ с нуля, вам необходимо также определиться с банковской организацией, которая будет выступать вашим партнером. Тем самым вы сможете обзавестись счетами (накопительным и расчетным). Около 50 % денежных средств, внесенных учредителями при регистрации предприятия, нужно перечислить на накопительный счет, а остальную сумму добавить к нему в течение года.

Как выиграть открытый конкурс по выбору управляющей компании

Если вы хотите принять участие в открытом конкурсе на управляющую компанию, вам следует оформить соответствующий запрос в течение 25 суток.

В заявлении должны быть представлены:

• информация о предприятии и документация:
• для юридических лиц: полное наименование, форма организации предпринимательской деятельности, местонахождение, справка из Единого государственного реестра юридических лиц;
• для индивидуальных предпринимателей: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес, справка из Единого государственного реестра юридических лиц;
• телефонный номер;
• акт, доказывающий, что предприятие имеет право участвовать в открытом конкурсе на управляющую компанию, а также вести свою деятельность;
• данные по накопительным и расчетным счетам;
• экземпляры актов, которые доказывают, что компания выполнила все условия тендера:
• о перечислении денежной суммы на запрос для открытого конкурса на управляющую компанию;
• об исполнении всех предписаний мероприятия;
• финансовая документация за определенный срок;
• данные о перечислении денежных средств от владельцев недвижимого имущества многоквартирного дома за обслуживание и проведение ремонтных работ, а также за коммунальные услуги.

Лидер открытого конкурса на управляющую компанию за десять рабочих дней с момента подтверждения результатов мероприятия обязан передать его координатору завизированный им проект договора по курированию многоквартирного дома. А еще за двадцать будних дней (с той же даты) выигравшая организация должна предоставить заверенные ею программы и соглашения о руководстве многоквартирным домом собственникам недвижимого имущества, которые утверждают эти акты от своего имени. В случаях когда лидер открытого конкурса на управляющую компанию не исполняет вышеуказанных обязательств, он автоматически признается уклонившимся от подписания договора.

Согласно статье 162 ЖК РФ жилищно-коммунальные хозяйства должны заключать контракт со всеми собственниками жилья. Без данного соглашения управлять многоквартирным домом невозможно (в соответствии со статьей 445 ГК Российской Федерации).

Перед тем как открыть управляющую компанию, будьте готовы к тому, что иногда граждане уверены: не подписал договор - не должен платить за предоставляемые услуги. Нет, так не получится. Денежные суммы за все ресурсы начисляются на имя собственника недвижимого имущества, так как факт поставки неоспоримо присутствует.

Получается, уклониться от сборов нельзя. А вот следить за должным оказанием услуг жильцы могут (согласно Закону РФ № 2300-1). На основе данного нормативного акта владельцы имущества имеют право отстаивать свои интересы по вопросам качества и стоимости предоставленного обслуживания.

Перед тем как открыть управляющую компанию, стоит ознакомиться со сведениями о данном договоре. Период его действия - 1-5 лет, суть - содержание МКД, проведение ремонтных работ, а также поставка коммунальных услуг усилиями предприятия. Договор заключается между управляющей организацией и собственниками недвижимого имущества в МКД (либо ТСЖ, либо членом жилищно-строительного кооператива на основе доверенности).

Расторжение подобного договора происходит либо по решению его участников, либо посредством судебного разбирательства (в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Перед тем как открыть управляющую компанию, нужно учесть, что ЖК РФ позволяет хозяевам квартир самостоятельно разорвать контракт, когда УО уклоняется от своих обязательств.

В случаях когда в документ вносятся разного рода поправки, о которых собственники не были уведомлены, владельцы недвижимого имущества могут аннулировать сделку, предъявив свои претензии УО, либо подав исковое заявление на предприятие в судебные органы.

Если жильцы имеют претензии к качеству предоставляемого сервиса, они вправе обратиться с требованием об уменьшении выплат за площадь и запросить отчетную документацию о передвижении своих материальных средств.

Сколько стоит открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ

Какой стартовый капитал нужен, чтобы открыть управляющую компанию? Необходимо разработать стратегию предстоящей деятельности ($5000), внести предприятие в ЕГРЮЛ ($300), создать свой интернет-ресурс и напечатать полиграфические материалы ($5000), снять нежилое помещение в 50 м 2 ($400 за м 2 , получается $20000 за 12 месяцев). На приобретение оборудования и офисной мебели понадобится $4000, на основной управляющий персонал - $10000 ежемесячно. Столько же средств нужно на рекламную кампанию и проведение базовых деловых операций.

Открыть управляющую компанию не так просто (с точки зрения стартовых вложений). Последующие расходы относятся напрямую к МКД: на одно строение необходимо выделить около $4000. Хорошо, если в течение года вы получите пять объектов. Здание ежемесячно приносит вам $2000. А значит, покрыть расходы на обслуживание оно сможет уже через два месяца.

Получается, чтобы открыть управляющую компанию, вам понадобится $25000 в качестве начального капитала. Ежегодные расходы будут составлять около $150000, обслуживание пяти объектов обойдется в $20000. Лучше всего иметь в запасе хотя бы $10000-$15000. В течение 24 месяцев, если удастся, нужно взять под контроль десять объектов, иначе вы не сможете обеспечить себе прибыль (ежегодно с десяти объектов предприятие получает $240000 и расходует от $150000 до $175000).

Чтобы открыть управляющую компанию, потребуется около $230000. Покрыть эту сумму (при благоприятном раскладе) можно через 5 лет, однако оптимально составлять план на 7-8 лет, принимая во внимание различные риски.

Как открыть управляющую компанию, избежав проблем

Перспектива выхода на этот рынок частных управляющих жестко увязана с ответом на вопрос, где взять те самые объекты, которые могут обеспечить должный уровень дохода. Организациям, стремящимся развиваться в данной сфере бизнеса, очень важно расходовать свои средства на то, чтобы занять лидирующую позицию в данной области рынка. Однако это всегда большой риск и годы непрерывной работы.

Другая проблема - низкая доходность управления массовым жильем . Существует две сферы рынка руководства МКД - работа с массовым имуществом и деятельность в новых районах, где проживают люди с высоким доходом. Так вот, на втором поприще уже функционируют большие и раскрутившиеся УО. Перед тем как открыть управляющую компанию, стоит задуматься над собственными перспективами. Даже если начинающая фирма и возьмет на себя ответственность по обслуживанию новейших строений, сумеет ли она обеспечить должный сервис дорогостоящему и современному оборудованию, установленному в зданиях? Вряд ли. Вот почему наиболее выгодными для такой организации выступают МКД с устаревшими системами. Если вы решили открыть управляющую компанию, необходимо обязательно учесть данный фактор. А вот в сфере массового жилья такие фирмы вполне могут составить конкуренцию Дирекциям единого заказчика и жилищно-эксплуатационным конторам. Однако, к сожалению, это все равно не прибыльно. Доход здесь зависит только лишь от числа курируемых МКД, но ведь не у каждой организации есть возможности для содержания большого количества зданий.

Чтобы открыть управляющую компанию, начните переговоры со строительными организациями по вопросу передачи МКД. Если речь идет о только что (или недавно) возведенных объектах, курирующему предприятию понадобится сумма, равная ежемесячному его капиталу. На 50 тыс. м 2 потребуется около одного миллиона рублей. Затем фирма уже обеспечит себе доход от сборов денежных средств с собственников недвижимого имущества.

Существует еще одна «головная боль» - это большое число неплательщиков (в среднем, только половина владельцев квартир вовремя рассчитывается за коммунальные услуги), а также устаревшие конструкции и системы во многих домах. Если вы хотите открыть управляющую компанию, постарайтесь начать деятельность для нескольких недавно построенных зданий, которым не требуется капитальный ремонт.

Прежде чем определяться с выбором УК, в каждом доме необходимо создать субъект - кондоминиум, а это не так уж и просто. Здесь нужно сформировать товарищество собственников жилья. Однако вся суть в том, что владельцы недвижимого имущества могут безответственно отнестись к своим обязанностям. Результат - отсутствие управляющей организации и объект, находящийся под контролем Дирекций единого заказчика. Всех все устраивает (помимо самих собственников). Но кого уже это волнует?

Необходимо также отметить, что значительная часть квартиросъемщиков пользуется льготами, которые должны были бы компенсироваться управляющей компании за счет бюджета. Однако рассчитывать на эти деньги независимой УК не стоит. Их возмещение будет произведено далеко не сразу.

Информация об эксперте

Дмитрий Цветков , директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. Penny Lane Realty - один из лидеров на рынке элитной недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи.